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個人事業主が家を建てるときの注意点とは？住宅ローン審査、節税、建築のリアルを徹底解説！

2025.10.31

店舗建築

個人事業主が家を建てる際に気をつけたい住宅ローン審査のポイントや通すコツ、節税・経費の扱い、法人化との違いまで詳しく解説。自営業でも家を建てるための正しい準備を紹介します。

　

目次

　

　

個人事業主が家を建てるとき、会社員(サラリーマン)と何が違う？

家を建てるとき、会社員と個人事業主では「住宅ローン審査の見られ方」がまったく異なります。会社員が給与明細と源泉徴収票で安定収入を証明できるのに対し、個人事業主は事業の安定性を「確定申告書」や「経営実績」で判断されます。そのため、審査のハードルはやや高く、収入が多くても書類上の数字が整っていなければ通りにくいこともあります。ここでは、その違いを具体的に見ていきましょう。

住宅ローン審査で見られる「安定性」の基準

銀行が最も重視するのは「今後も安定して返済できるかどうか」です。会社員は勤続年数や勤務先の規模で判断される一方、個人事業主は過去の業績と事業の継続性で評価されます。たとえば、毎年の売上や利益に大きな波がある場合はリスクと見なされますが、3年以上安定して利益を出している場合はプラス評価に。事業の性質上、収入が変動する人ほど、審査では「安定していることを証明する書類」を丁寧に整えることが大切です。

年収よりも重視される「利益」と「事業継続性」

個人事業主の審査で「年収○○万円」といった数字だけでは評価されません。税引後の「所得金額（利益）」が実際の返済能力とみなされます。たとえば、年商1,000万円でも経費を多く計上して所得が300万円なら、銀行は300万円を基準に判断します。また、同業で5年以上続けているなど、事業が継続していること自体も信頼材料になります。短期間で売上が急増している場合も、「一時的ではないか？」と見られるため、安定的な事業実績を示すことが重要です。

確定申告の内容がそのまま審査資料になる理由

個人事業主の場合、提出する確定申告書（過去3年分程度）がそのまま「収入証明」として扱われます。銀行はその数字をもとに、収入の安定性・支出のバランス・経費率などを細かく分析します。したがって、「節税目的で経費を多く計上しすぎる」と、審査上は「利益が少ない」と判断されてしまうのが注意点。住宅ローンを見据えるなら、申告内容を戦略的に整えることが必要です。税理士と相談しながら「節税と審査のバランス」を取ることが、個人事業主にとっての最初の関門といえます。

　

　

住宅ローンの審査は本当に厳しい？通りやすくするコツ

個人事業主は「審査が厳しい」と言われますが、実際は“書類で説明できるかどうか”が鍵です。
会社員のように給与明細がない分、事業の安定性や信用力を数字で示す必要があります。正しい準備と情報開示をすれば、フリーランスでも十分ローンを通すことは可能です。ここでは、審査の具体的な仕組みと、通過率を上げるための実践的なコツを紹介します。

銀行がチェックする5つのポイント（年収・業種・事業年数など）

金融機関が見るのは、主に以下の5つです。

  • 所得金額（利益）：安定して300万円以上あれば一つの目安。
  • 事業年数：最低3年以上の実績を求められることが多い。
  • 業種の安定性：波のある業界（クリエイター・飲食など）は慎重に見られがち。
  • 既存の借入状況：事業用ローン・車のローンなどがあると返済比率が上がる。
  • 税金・社会保険の納付状況：滞納があると一発でマイナス評価。

「安定的な収入」と「誠実な納税」が何よりの信用です。銀行は“金額よりも継続性”を重視する傾向にあります。

3年分の確定申告書が求められる理由

個人事業主の審査では、ほぼ必ず直近3年分の確定申告書（控え）が必要です。これは、単年の売上変動に左右されず、長期的な安定性を見るためです。
3年間で右肩上がりに利益が伸びていれば信頼性が増しますし、逆に下がっている場合は「今後の返済に不安がある」と判断されることもあります。帳簿・領収書・売上台帳などを整え、申告内容を明確に説明できるようにしておくことが、信頼獲得への第一歩です。

経費のかけ方次第で「借入可能額」が変わる

節税のために経費を多く計上するのは一般的ですが、住宅ローンの審査ではその“経費後の利益”が基準となります。
たとえば、経費を抑えて利益を100万円多く残せば、借入可能額が数百万円単位で変わるケースも。住宅を建てる数年前から、「利益を残す年」と「節税の年」を分ける意識を持つことが重要です。銀行に提出する前に、税理士に「住宅ローンを意識した決算内容」を相談すると、無駄な減点を防げます。

青色申告と白色申告、どちらが有利？

住宅ローン審査では、青色申告の方が明確に有利です。
青色申告には「損益計算書」や「貸借対照表」があり、事業の実態が数値でわかるため、銀行からの信用度が高まります。
一方、白色申告は簡易的な記帳のみで、事業内容が見えにくく、融資判断が慎重になりがちです。住宅購入を視野に入れた段階で、青色申告へ切り替えておくとスムーズに審査を通せるでしょう。

妻の収入を合算して審査を通す方法

共働きの場合、「収入合算」を利用すると審査が通りやすくなります。
妻がパートや会社員として安定収入を得ている場合、その所得を合わせて返済比率を下げることが可能です。
ただし、妻の収入を合算する際は「連帯保証人」または「連帯債務者」としての契約が必要になります。
ペアローンにするか、主債務者をどちらにするかで控除や登記名義も変わるため、事前に金融機関へ相談するのが確実です。

　

　

個人事業主に強い銀行・住宅ローンの選び方

個人事業主にとって住宅ローン選びは「どこで借りるか」が結果を大きく左右します。
同じ年収・同じ申告内容でも、銀行によって審査基準や対応姿勢がまったく違うため、相性を見極めることが重要です。ここでは、メガバンク・地方銀行・ネット銀行の特徴と、個人事業主に向いた金融機関を選ぶためのポイントを解説します。

メガバンク・地銀・ネット銀行の特徴比較

メガバンク（三菱UFJ・三井住友・みずほなど）は、金利が低くサービスも安定していますが、審査基準は非常に厳格です。決算内容や納税証明など細部までチェックされるため、収入の変動が大きい人にはやや不利といえるでしょう。
一方、地方銀行は地域密着型で柔軟な対応が期待できます。担当者が事業内容を理解してくれるケースも多く、「地元で長く事業をしている」ことが信用材料になります。特に道東のような地方では、地域の事情に精通した地方銀行を利用するのが一般的です。
ネット銀行（住信SBI・楽天銀行など）は金利が安く手続きもスムーズですが、書類審査がデジタル完結のため、数字以外の部分（将来性・業種背景など）が考慮されにくい点に注意が必要です。またネット銀行では、個人事業主の方は利用できない場合もあるため、事前に条件を確認しておくと安心です。

自営業者向けローンに強い金融機関の見分け方

個人事業主に向いている銀行は、「事業収入を理解してくれる金融機関」です。
たとえば、個人事業主専用プランを設けている地銀や信金は、事業の波を想定した審査を行う傾向があります。
また、実際のキャッシュフローや預金残高を重視する金融機関もおすすめ。帳簿上の数字だけでなく、毎月の入出金履歴や税納付の確実さを評価対象にしてくれる場合があります。
融資実績が多いハウスメーカーや工務店に「どの銀行が通りやすいか」を聞くのも有効です。

住宅ローン専門のFPや税理士に相談すべき理由

個人事業主の住宅ローンは、「書類の整え方」で結果が変わる世界です。
そのため、住宅ローン専門のFP（ファイナンシャルプランナー）や税理士に相談することで、確定申告書の見せ方や収入合算の方法を戦略的に設計できます。
また、FPは複数の銀行の審査基準を把握しているため、「この内容ならA銀行が有利」「この職種ならB信用金庫が柔軟」といった具体的なアドバイスが可能です。
自分で1行ずつ当たるより、専門家を介して紹介してもらう方が時間も手間も省けるでしょう。

　

　

いつ建てるべき？事業年数・法人化・借入のタイミング

「今のままでも建てられるのか？ それとも、もう少し待ったほうがいいのか？」──
これは個人事業主が家づくりを考えるときに最も悩むポイントです。住宅ローン審査は「事業の安定度」を重視するため、タイミングを誤ると審査落ちや希望額減額の原因になりかねません。ここでは、開業からの年数や法人化、他の借入との兼ね合いを踏まえ、最適な“建て時”を見極める考え方を解説します。

開業から何年経てば審査が安定する？

一般的に、住宅ローン審査で安定して通りやすくなるのは開業から3年以上経過したタイミングです。
これは、金融機関が「3年分の確定申告書」をもとに収入の安定性を判断するためです。
もし2年目で利益が伸びていても、前年が赤字だと慎重に見られるケースもあります。
そのため、3年目以降で黒字が定着している状態がベスト。
まだ開業間もない場合は、1〜2年分の数字を“信用の土台”に育てていく期間と捉えるのが現実的です。

法人化してから建てるメリット・デメリット

法人化すれば「代表取締役」として役員報酬が安定収入として評価されやすいというメリットがあります。
銀行から見ても、法人の決算書と役員報酬の双方で収入が確認できるため、審査を通しやすくなる傾向があります。
一方で、法人設立直後は決算実績がないため、設立1年未満では逆に審査が難しいというデメリットも。
また、法人の利益をどこまで役員報酬に回すかで“見せ方”が変わるため、税理士と連携して慎重に設計することが重要です。

コロナ融資などの既存借入がある場合の注意点

事業でコロナ融資などの借入がある場合、それが**返済比率（返済負担率）**に加算されます。
つまり、事業資金の返済が月10万円なら、その分住宅ローンの借入可能額が減る計算です。
金融機関によっては、事業借入を「法人として返済中なら個人とは別」とみなす場合もありますが、個人事業主では一体として扱われやすいのが実情。
借入がある場合は、完済予定表や返済実績を提示して、経営への影響が軽微であることを説明するのがポイントです。

一時的に会社員として働くのは得策？

「一度就職して会社員としてローンを組む」という選択を考える人もいます。
確かに、勤務先が安定していれば審査は通りやすくなりますが、その間に事業実績が途切れるリスクもあります。
また、転職直後は「勤続年数が短い」と見られるため、結果的に評価が低くなるケースも。
安定した職歴がない限り、この方法は必ずしも有利とは限りません。
現実的には、事業の収益を安定させたうえで審査に臨むほうが、長期的に見て信用を積み上げやすい道といえます。

　

　

自宅兼事務所で建てる場合の注意点

個人事業主の多くが検討するのが「自宅兼事務所」という形。
しかし、住居と事業スペースを同じ建物にすると、税務上・融資上・登記上で扱いが複雑になります。
住宅ローンの控除条件も変わるため、「どこまでを事業用として扱うか」を最初に設計段階で明確にしておくことが大切です。ここでは、よくある注意点を具体的に見ていきましょう。

住宅ローン控除を受けられる条件

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、自宅部分の面積が全体の50％超であることが条件です。
つまり、事務所部分が50％を超えると控除の対象外になります。
また、事業用部分に使う部屋（打ち合わせスペースなど）でも、プライベート利用を兼ねている場合は「按分」して計算できます。
建築前の間取り段階で「住宅：事業＝7：3」など、割合を明確にしておくと、税務処理や審査の際にスムーズです。

事業用スペースの按分と経費計上のルール

自宅の一部を事務所として使う場合、床面積の割合や使用時間の割合で経費を按分して計上します。
たとえば、延床100㎡のうち20㎡をオフィスに使うなら、電気代・固定資産税・火災保険料などを20％分経費にできます。
ただし、住宅ローンの利息や減価償却費も対象になりますが、元金返済部分は経費にならない点に注意が必要です。
税務署への説明が求められることもあるため、間取り図や光熱費の計算根拠を残しておくと安心です。

固定資産税・登記の扱いが変わるケース

建物の一部を事業用として使用する場合、固定資産税の税率が変わることがあります。
住宅部分は軽減措置（1.4％→0.3％）が適用されますが、事業用部分には軽減が効かないため、その割合に応じて税額が増えることがあります。
また、登記上も「居宅兼事務所」として記載されるケースがあり、用途地域や建築確認の扱いが変わる可能性も。
設計段階で必ず建築士・税理士・司法書士の三者に確認しておくと後悔を防げます。

火災保険・地震保険の契約も要注意

事業スペースを設ける場合、通常の「住宅専用保険」では補償されない範囲が発生することがあります。
たとえば、事務機器やパソコンなどの事業用備品は一般の火災保険では対象外。
また、社員や来客が出入りする場合は「店舗併用住宅」扱いとして保険種別を変更する必要があります。
誤った保険区分で契約してしまうと、事故時に補償が受けられないリスクもあるため、設計段階で保険会社に用途を正確に伝えておくことが重要です。

　

　

建築・間取り計画のリアル

 個人事業主が家を建てる場合、住宅ローンや税金のことだけでなく、実際の間取りや設備計画も大きなテーマになります。
特に「自宅兼オフィス」や「在宅ワーク中心の働き方」を想定するなら、動線や音の問題、光熱費の負担まで現実的に考える必要があります。ここでは、仕事と生活を両立させるための設計上のポイントを整理します。

自宅兼オフィス（SOHO）の人気間取りパターン

自宅兼オフィスでは、生活スペースと仕事スペースの分離が最も重要です。
人気の間取りは以下のようなタイプです。

  • 玄関を2つ設ける「二重動線型」：来客用と家族用を分けることで生活感を排除。
  • 1階オフィス＋2階居住型：プライバシーを保ちながら仕事と生活を切り替えやすい。
  • 可変間仕切り型：子どもの成長や業態変化に合わせて空間を拡張できる。
    打ち合わせや撮影、施術など外部の人を招く業種では、トイレや手洗いを別に設けると印象が良く、後々の税務按分も明確にできます。

光熱費や防音・動線の工夫で仕事効率を上げる

事業スペースを設けると、電気代・暖房費が家庭用より高くなりがちです。
特に寒冷地や防音が必要な職種（オンライン会議・音楽・カウンセリング等）では、断熱性・遮音性を重視した設計が必須。
在宅ワーク中心の場合、デスク周りにLAN配線・照明・コンセントを集中させておくとストレスが減ります。
また、仕事の動線と家事動線を交わらせないことで、生活と仕事の切り替えがスムーズになります。

工務店・ハウスメーカーに伝えるべき「事業要件」

建築会社に相談する際は、「事業でどんな使い方をするか」を具体的に伝えることが重要です。
たとえば、来客頻度・作業内容・備品の量・車の台数など。これらを事前に共有することで、動線設計や法的な用途区分（住居用・事業用）の提案が正確になります。
また、住宅ローンの申請時に「建築確認書」や「設計図書」の記載内容が審査対象になるため、住宅用途を明確にした設計書を準備しておくと安心です。
補助金を活用したい場合も、設計段階で要件を満たす必要があるため、工務店選びの段階から相談しておきましょう。　

ウッディークラフトは「店舗兼用住宅」「店舗建築」にも多数実績がある工務店です。ぜひご相談ください！

　

　

実際に建てた個人事業主の体験談

「個人事業主でも家を建てられるの？」という疑問に、いちばん説得力を持つのは実際に建てた人の声です。
ここでは、フリーランスや自営業者がどのように住宅ローンを通し、どんな工夫をしたのかを具体的に紹介します。成功例だけでなく、苦労したポイントも含めて、これから家づくりを考える人に役立つリアルな視点をまとめました。

フリーランスでも住宅ローンが通った事例

デザイナーやカメラマンなど、フリーランスでも住宅ローンを通したケースは少なくありません。
たとえば、ある30代のデザイナーは開業4年目でローンを通過。毎年の申告書で安定した利益を示し、過去の売上実績をグラフ化して銀行に提出しました。
ポイントは、「数字で安定性を見せる」こと。取引先との長期契約書や入金履歴など、事業の信頼性を裏づける資料を出すことで、審査担当者に安心感を与えられます。

妻名義・共同名義で建てたケース

個人事業主の中には、妻が会社員の場合に「妻名義」または「共同名義」で建てるパターンもあります。
ある男性（自営業×妻会社員）は、妻を主債務者とし、自分を連帯保証人に設定することで審査を通過。
結果として、安定した給与収入がベースになり、希望額に近い借入が実現しました。
ただし、妻名義で建てる場合は住宅ローン控除や所有権の配分に注意が必要。のちの資産分配や相続のことも考慮し、登記名義は慎重に決めましょう。

法人化してから建てた成功・失敗談

「法人化すればローンに通りやすい」と聞いて設立したものの、設立直後は実績がなく審査に苦戦した人もいます。
逆に、設立3年目で安定した決算を出している人は、役員報酬を明確に設定することでスムーズに通過した例も。
つまり、法人化そのものよりも「実績を積んでいること」がポイントです。
また、法人名義で土地や建物を購入すると、住宅ローン控除が使えないため、あくまで個人名義で借りることを意識する必要があります。

銀行担当者が語る「審査で印象が良い人」の特徴

銀行担当者が共通して挙げるのは、「準備が丁寧で説明が明確な人」。
確定申告書・納税証明書・事業計画書などをきちんと整理し、質問に対して即答できる人は信頼されやすいです。
逆に、数字の説明が曖昧だったり、経費の根拠を示せないと慎重に扱われがち。
「審査＝交渉」と捉え、担当者が安心して上司に稟議を出せるような資料を整えることが、最も確実な“審査突破術”といえるでしょう。

　

　

よくある質問

Q.個人事業主は何年で住宅ローンが組めますか？

多くの銀行では開業から3年以上の実績を条件としています。これは、3年分の確定申告書を基準に事業の安定性を判断するためです。
ただし、業種や利益の安定度によっては2年分でも審査対象になることがあります。
逆に開業1年目など実績が浅い場合は、妻名義や共同名義での申し込み、または地元の信用金庫など柔軟な審査を行う金融機関を検討するのが現実的です。

Q.赤字決算だと住宅ローンは通りませんか？

原則として、連続して赤字が続いている場合は難しいです。
銀行は「返済能力＝安定した利益」とみなすため、赤字決算はマイナス要素となります。
ただし、赤字の理由が一時的（設備投資・コロナ影響など）で、直近年度が黒字化している場合は、補足説明や証拠資料を添えることで通るケースもあります。
「なぜ赤字になったのか」を明確に伝えることが大切です。

Q.青色申告をしていないと不利ですか？

はい、白色申告より青色申告の方が圧倒的に有利です。
青色申告は損益計算書や貸借対照表が揃うため、銀行が事業の実態を把握しやすく、信頼度が上がります。
白色申告は帳簿が簡易的で、売上や経費の内訳が不透明なため、審査で慎重に見られる傾向があります。
住宅ローンを検討しているなら、できるだけ早く青色申告への切り替えをおすすめします。

Q.妻名義でローンを組むのは有効ですか？

妻が会社員や公務員で安定した収入を持つ場合、妻名義または共同名義で組む方法は有効です。
妻を主債務者にして、個人事業主の夫が連帯保証人になる形であれば、審査を通しやすくなります。
ただし、妻名義のみの場合は夫が住宅ローン控除を受けられないなど、税務上の違いがあるため、後々の資産計画も含めて検討が必要です。

Q.個人事業主でも住宅ローン控除は受けられますか？

受けられます。ただし、住宅部分が全体の50％超であることが条件です。
事務所兼住宅など、事業用スペースが広い場合は、その分控除対象が減るか、対象外になることもあります。
また、青色申告・確定申告で正しく所得税を納めていることが前提です。
税務処理を誤ると控除が受けられなくなるため、建築前に税理士へ確認しておくと安心です。

Q.個人事業主をやめたほうがいい年収の目安は？

一概には言えませんが、住宅ローン審査上は課税所得（利益）400万円以上が一つの目安です。
それ以下だと返済比率の関係で借入可能額が小さくなり、希望する家の規模に届かないケースが多くなります。
ただし、売上が大きくても経費を多く計上していると所得が低く見えるため、数年前から申告内容を整えることが大切です。

Q.所得はいくらから住宅ローンを組めますか？

一般的には課税所得300万円前後から住宅ローンの審査対象になります。
ただし、年齢・家族構成・他の借入状況などによっても条件は変わります。
フリーランスや個人事業主は、所得の安定度や業種の信頼度が加味されるため、数字だけで判断されません。
定期的な売上・納税証明・貯蓄実績を積み重ねることで、300万円台でも審査通過の可能性は十分にあります。